Der australische Immobilien-Kater: Warum ein Rekordpreisrutsch nur eine Marktkorrektur ist

Sieben Monate in Folge hat der australische Wohnungsmarkt eine ernüchternde Lektion in grundlegender Geldmechanik erteilt. Die Immobilienwerte in den Landeshauptstädten sanken im Oktober um weitere 1,4 Prozent, wodurch der Gesamtrückgang seit März auf 8,1 Prozent anstieg. Schlagzeilenautoren werden gerne darauf hinweisen, dass die Preise so schnell fallen wie seit vier Jahrzehnten nicht mehr. Was sie dabei bequem übersehen, ist der schiere Berg an Eigenkapital, der sich vor dieser Kontraktion aufgebaut hat.

Der geografische Schwerpunkt des Rückgangs hat sich merklich verschoben. Während Sydney und Melbourne die frühen Phasen des Abschwungs anführten, hat sich der Druck auf mittelgroße Landeshauptstädte ausgebreitet. Brisbane, Perth und Adelaide tragen nun die Hauptlast, wobei praktisch jeder Vorort in diesen drei Städten im letzten Quartal Wertverluste verzeichnete. Tim Lawless, Forschungsdirektor bei Cotality, stellte fest, dass die mittelgroßen Hauptstädte nach sechs Jahren extremen Wachstums nun fest in einer Korrekturphase stecken.

Doch der Kontext bleibt ein hartnäckiges Hindernis für große Erzählungen vom finanziellen Ruin. Im letzten Jahrzehnt haben sich die Immobilienwerte in Adelaide, Brisbane, Perth und Hobart verdoppelt oder nahezu verdoppelt. Sydney und Canberra verzeichneten Zuwächse von über 30 bzw. 50 Prozent. Ein hypothetischer Rückgang von 20 Prozent in Perth von seinem Höchststand würde die Preise lediglich auf das Niveau von Mitte 2025 zurückbringen. Die meisten Immobilieneigentümer stehen kaum vor dem Ruin; sie sehen lediglich, wie die Buchgewinne auf etwas weniger exorbitante Niveaus reduziert werden.

Der Katalysator ist kein Geheimnis. Vier Zinserhöhungen durch die Reserve Bank of Australia in diesem Jahr – eine fünfte wird in Kürze weithin erwartet – haben das Kreditwesen erheblich verteuert. Kombiniert mit jüngsten Regierungssteueränderungen, die Investoren zum Rückzug veranlassten, haben höhere Kreditkosten die Marktstimmung zerschlagen. Morgan Stanley prognostiziert einen Rückgang der Preise von Spitze zu Tal von bis zu 15 Prozent, während ein breiterer Konsens von Ökonomen zweistellige Rückgänge erwartet.

Bahnt sich hier ein systemischer Kollaps an? Unwahrscheinlich. Der Ökonom Peter Esho stellt fest, dass die wichtigen Märkte Sydney und Melbourne dem Boden nahe zu sein scheinen und bezeichnet den Abschwung als einen standardmäßigen, zinsgesteuerten Zyklus. Immobilien werden fundamental von der Stimmung angetrieben, und teures Geld dämpft die Stimmung. Esho betont, dass ein systemisches Versagen einen Zusammenbruch der Kreditverfügbarkeit – ähnlich wie in den Vereinigten Staaten während der globalen Finanzkrise – oder einen starken Anstieg der Arbeitslosigkeit erfordert, von dem beides nicht gegeben ist.

Unterdessen vollzieht der Mietmarkt seine eigene Neukalibrierung. Obwohl die nationalen Leerstandsquoten leicht gestiegen und das Mietwachstum sich verlangsamt hat, liegen die Mieten über sechs Jahre immer noch mehr als 50 Prozent höher, was den durchschnittlichen Mietvertrag um etwa 245 Dollar pro Woche verteuert. Angetrieben durch akuten Erschwinglichkeitsdruck passen sich Mieter an, indem sie Unterkünfte teilen oder in ihre Familienhäuser zurückkehren, was den Pandemie-Trend zu kleineren, Home-Office-freundlichen Haushalten umkehrt. Geld kostet wieder Geld, die Stimmung hat sich abgekühlt, und der Markt tut genau das, wofür er geschaffen wurde.

Geschrieben von Thomas Nussbaumer thomas.nussbaumer@alpineweekly.com