août 7, 4:04 AM
La lente déflation de la fantaisie immobilière australienne
Un ralentissement immobilier orchestré pourrait bien offrir le Saint Graal politique : une stagnation sans effondrement catastrophique du marché.
La Banque de Réserve d'Australie a actionné le levier monétaire, et le marché immobilier adoré de la nation se retire de manière prévisible. Pour un pays qui considère la spéculation immobilière comme un sport national, un ralentissement provoque toujours une inquiétude démesurée. Pourtant, la contraction actuelle pourrait bien accorder aux politiciens leur fantasme contradictoire : un marché où le logement devient relativement abordable sans déclencher un effondrement catastrophique de la richesse de la classe moyenne.
Le contexte historique offre une correction salutaire à la panique. Selon AMP, le marché australien a traversé sept ralentissements distincts au cours des quarante dernières années. Les déclencheurs sont familiers, allant des crises mondiales aux interventions réglementaires. La pandémie a entraîné une brève baisse de 1,5 % sur trois mois début 2020. Une pression réglementaire sur les prêts aux investisseurs en septembre 2017 a fait chuter la valeur moyenne des capitales de 8,2 % sur dix-neuf mois. Plus récemment, la campagne agressive de la banque centrale contre l'inflation entre avril 2022 et janvier 2023 a réduit les prix immobiliers de 8,1 %.
La trajectoire actuelle suggère une correction comparable. Les prévisionnistes anticipent que les prix moyens des capitales continueront leur descente jusqu'en avril prochain environ, culminant à un déclin de 7,8 % du sommet au creux. Selon les normes historiques, il s'agit d'une correction marquée. Les données d'UBS indiquent que le ralentissement immobilier moyen depuis le début des années 1990 a oscillé autour d'une baisse de 5 % répartie sur treize mois.
Cette fois, les mécanismes du déclin sont doubles. Trois hausses consécutives des taux d'intérêt ont initié la baisse, mais l'élan est désormais maintenu par un changement de la psychologie des investisseurs, motivé par les récents ajustements gouvernementaux aux impôts des investisseurs immobiliers. Naturellement, la douleur n'est pas répartie uniformément. Les projections de la National Australia Bank indiquent que Sydney et Melbourne se préparent à des baisses de l'ordre de 10 % du sommet au creux. Inversement, les capitales de taille moyenne comme Brisbane, Perth, Adélaïde et Hobart devraient connaître des contractions mineures de 2 à 4 %, les valeurs étant même prédites plus élevées d'ici 2026.
L'équilibre du marché devrait revenir début 2027, suivi d'une croissance modeste plus tard cette année-là, alimentée par un assouplissement anticipé des taux d'intérêt. Fondamentalement, le déséquilibre persistant entre l'offre et la demande de logements empêchera un effondrement total. Les taux d'intérêt étant susceptibles de se stabiliser à un niveau plus élevé que leurs plus bas niveaux pré-pandémiques et les régimes fiscaux pour les investisseurs devenant moins favorables, l'ère de la croissance exponentielle du capital pourrait marquer une pause.
Les politiciens feront inévitablement face à des accusations de destruction de la richesse des ménages. Cependant, des stratégies telles que la réduction de l'immigration, la stimulation de la construction ou l'augmentation des impôts pointent toutes vers un avenir de stagnation des valeurs immobilières. Si les prix de l'immobilier stagnent tandis que les salaires rattrapent progressivement leur retard, Canberra pourrait accidentellement trouver une solution à sa crise du logement – non pas par des réformes audacieuses, mais par une lente et douloureuse déflation des attentes.
Written by Andreas Hofer
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