Ancré par la ville : la réforme du bail emphytéotique de Francfort étrangle les propriétaires privés

Pendant des générations, le modèle traditionnel du bail emphytéotique a offert une voie fiable et abordable vers la propriété immobilière pour la classe moyenne allemande. Les acquéreurs construisaient ou achetaient leur logement tout en payant un modeste loyer foncier annuel à la municipalité, qui conservait la propriété du terrain. Cet arrangement implicite a maintenant été démantelé à Francfort. Sous la bannière de la politique municipale M 213, les autorités municipales ont ajusté les règles régissant les baux fonciers appartenant à la ville, transformant ce qui était autrefois un outil pour l'accession à la propriété en un fardeau financier punitif. Avec environ 5 000 propriétés en bail emphytéotique générant au moins 39 millions d'euros par an, la municipalité privilégie la génération de revenus plutôt que la création de patrimoine privé.

Les mécanismes de la nouvelle politique sont aussi simples que dévastateurs. Alors que le loyer foncier de base s'élève à 2,5 % de la valeur du terrain, la ville offre un taux réduit de 2 % pour les propriétaires-occupants. Cependant, comme ce pourcentage est calculé sur la base des valorisations foncières actuelles, considérablement gonflées, le coût réel a grimpé en flèche. Pour certains des près de 1 000 propriétaires-occupants concernés, l'augmentation atteint jusqu'à 1 900 %. Un couple du quartier de Goldstein voit sa facture annuelle passer de 400 euros à près de 8 000 euros, un changement qui modifie fondamentalement leur planification financière pour la retraite et les soins aux personnes âgées. Dans un autre cas, une jeune famille a abandonné ses projets de construction de maison après avoir découvert que son seul loyer foncier annuel s'élèverait à 15 000 euros.

L'iniquité structurelle inhérente à la réglementation révèle un net parti pris idéologique. Les projets de logements subventionnés et les entités à but non lucratif reconnues bénéficient de taux plus bas de 1,5 %. Pour les opérateurs proposant des loyers au moins 20 % inférieurs aux prix du marché sur une base strictement couvrant les coûts, les frais tombent à 1 %, sous la surveillance d'inspections quinquennales du bureau local du logement. Les familles bénéficient d'une réduction de 20 % par enfant, jusqu'à un maximum de quatre enfants, mais cette aide est temporaire et strictement limitée aux résidences principales. Les couples âgés dont les enfants ont quitté le domicile ou les propriétaires sans enfants sont entièrement laissés sans protection face à la flambée des valorisations foncières.

Des critiques d'associations immobilières, dont Heinz-Jürgen Quooß du Verband Wohneigentum, ont souligné que si le soutien aux coopératives de logement abordable est défendable, comparer des maisons familiales établies de longue date aux prix fonciers maximaux est injustifiable. Les propriétaires-occupants privés doivent régler ces factures exorbitantes avec leurs revenus après impôts, sans aucune possibilité de déduire le loyer foncier comme dépense professionnelle. Le message de Francfort à ses citoyens est clair : les projets de logement dirigés par l'État ont la priorité, tandis que les citoyens autonomes cherchant à construire un patrimoine privé par l'accession à la propriété sont laissés pour compte et doivent en payer le prix.

Écrit par Christiane Hofreiter christiane.hofreiter@alpineweekly.com