La fracture immobilière en Europe : hausses de prix à deux chiffres au Portugal et en Bulgarie, baisses en France et en Finlande

Les prix des logements continuent d'augmenter dans une grande partie de l'Europe, mais le rythme varie considérablement d'un pays à l'autre. Au deuxième trimestre 2026, le Portugal a enregistré la plus forte augmentation annuelle avec 16,5 %, suivi de près par la Bulgarie avec 15,5 %, selon les données d'Eurostat. Dans l'ensemble de l'UE, les prix ont augmenté de 4,7 % par rapport à l'année précédente, dépassant une inflation de 3,2 %.

Neuf pays européens ont enregistré des augmentations à deux chiffres en glissement annuel. Après le Portugal et la Bulgarie venaient la Lituanie (14,3 %), la Slovaquie (13,6 %), la Croatie (12,7 %), l'Espagne (12,1 %), la Roumanie (12,1 %), la Lettonie (11,4 %) et la Hongrie (10,2 %). Le Danemark (9,4 %), la Slovénie (9,1 %) et la Tchéquie (8,6 %) suivaient de près.

À l'autre extrémité du spectre, seuls trois pays ont vu leurs prix baisser. La Finlande a enregistré une baisse de 2,7 %, le Luxembourg de 2,2 % et la France de 0,8 %. Parmi les plus grandes économies de l'UE, l'Espagne s'est distinguée par une hausse de 12,1 %, tandis que l'Italie (4 %) est restée en dessous de la moyenne de l'UE. L'Allemagne n'a enregistré qu'une légère augmentation de 0,6 %.

L'expert immobilier Mikk Kalmet de Global Property Guide a expliqué la divergence. Au Portugal, une forte demande de logements continue de dépasser l'offre, en particulier à Lisbonne, Porto et dans les zones côtières populaires. « Une construction nouvelle limitée, l'investissement étranger, la demande liée au tourisme et les pénuries persistantes de logements ont tous contribué à la hausse des prix », a-t-il déclaré. En Bulgarie, l'augmentation des revenus des ménages, la croissance des salaires, un financement hypothécaire relativement abordable et une forte demande de biens immobiliers en tant qu'investissement ont soutenu les augmentations de prix.

Pour la Finlande, Kalmet a souligné une faible croissance économique, une confiance des consommateurs modérée et les effets persistants de taux d'intérêt plus élevés. En France, les contraintes d'abordabilité, une demande de logements relativement faible et les effets de taux hypothécaires précédemment élevés ont exercé une pression à la baisse sur les prix. L'incertitude économique a également encouragé certains acheteurs potentiels à reporter leurs achats.

Les analystes d'ING ont noté qu'en Allemagne, les taux hypothécaires plus élevés sont de retour, l'abordabilité des logements se détériore et la demande de prêts hypothécaires s'affaiblit.

Lorsque l'inflation est prise en compte, la croissance réelle des prix des logements reste forte dans de nombreux pays. Dans l'UE, avec une inflation de 3,2 %, les prix des logements ont augmenté de 1,5 % en termes réels. Au Portugal, avec une inflation de 3,6 %, la croissance réelle a atteint 12,1 %. La croissance réelle était également supérieure à 7 % en Slovaquie, en Bulgarie, en Lituanie, en Espagne, en Lettonie, au Danemark, en Hongrie et en Croatie.

Cependant, six pays ont enregistré des baisses en termes réels, menés par le Luxembourg avec une chute de 6,4 %. Les prix réels des logements ont également baissé de 3,2 % en France et de 2 % en Allemagne.

Kalmet a identifié trois facteurs moteurs des prix : les pénuries persistantes de logements, la croissance des revenus des ménages et l'évolution des conditions hypothécaires. Dans de nombreux pays européens, la construction résidentielle n'a pas réussi à suivre le rythme de la demande.

Pour l'avenir, Kalmet s'attend à ce que les pénuries persistantes de logements et la demande continue puissent soutenir de nouvelles augmentations de prix sur de nombreux marchés. Cependant, il a averti qu'une autre année d'augmentations à deux chiffres ne devrait pas être tenue pour acquise. « La plus grande incertitude concerne les taux d'intérêt. La BCE a relevé ses taux en septembre 2026 en réponse aux pressions inflationnistes renouvelées. Des coûts hypothécaires plus élevés, combinés à un pouvoir d'achat plus faible causé par la hausse des prix de l'énergie, pourraient freiner la demande de logements. »

Les analystes d'ING ont ajouté que les acheteurs potentiels en Allemagne sont désormais confrontés à une combinaison difficile de prix immobiliers plus élevés, de coûts de financement plus élevés et des effets persistants d'un pouvoir d'achat réel plus faible.

Pour l'instant, le marché immobilier européen reste une histoire à deux vitesses. Au Portugal et en Bulgarie, les prix s'envolent. En France, en Finlande et au Luxembourg, ils sont en baisse. Et pour des millions d'Européens, le rêve d'accession à la propriété s'éloigne ou devient légèrement plus accessible, selon entièrement de quel côté de la frontière ils vivent.

Écrit par Martina Kirchner martina.kirchner@alpineweekly.com