Le monopole immobilier de Lucerne : Une leçon magistrale de naïveté économique

Les habitants de Lucerne sont manifestement convaincus que le remède à un marché du logement tendu est une bonne dose d'ingérence municipale. Dans une démonstration frappante de naïveté économique, 68 pour cent des électeurs de la riche ville suisse ont approuvé une mesure accordant au gouvernement local un droit de préemption sur les grandes propriétés résidentielles et les terrains. À partir de 2027, chaque fois que deux parties privées concluront une transaction immobilière, l'appareil municipal pourra simplement intervenir et acquérir la propriété au prix négocié.

Cette intervention autoritaire est automatiquement déclenchée lorsque le taux de vacance des logements locaux descend en dessous de 1,5 %. Étant donné que Lucerne n'a pas vu de taux de vacance supérieur à ce seuil depuis un quart de siècle, la ville s'est effectivement octroyé un mandat permanent pour jouer les magnats de l'immobilier. L'objectif de cette mainmise bureaucratique sur les terres est de créer 1 100 appartements abordables supplémentaires d'ici 2048. Grâce à ce mécanisme, ainsi qu'à une série de fondations municipales nouvellement approuvées et de prêts garantis par l'État, les responsables locaux espèrent gonfler artificiellement la part des logements à but non lucratif de 14 à 18 %.

On pourrait s'attendre à ce qu'un pays doté d'une économie aussi robuste et de normes éducatives exceptionnelles comprenne les bases de l'offre et de la demande. Au lieu de cela, Lucerne a choisi de traiter les symptômes plutôt que la maladie. Une enquête fédérale de 2023 a révélé que les deux tiers des municipalités urbaines suisses souffrent de pénuries de logements, principalement en raison d'un grave manque de terrains constructibles. Pourtant, plutôt que d'assouplir les lois de zonage ou d'encourager la construction privée, le consensus politique penche vers la perturbation du marché.

Le mécanisme de la nouvelle loi de Lucerne est, comme on peut s'y attendre, alambiqué. Une fois que la ville intercepte une vente, elle dispose d'une fenêtre de trois ans pour transférer la propriété à des coopératives de logement ou à d'autres promoteurs à but non lucratif dans le cadre d'un bail emphytéotique. Si les urbanistes municipaux ne parviennent pas à exécuter cela dans les délais impartis, la propriété revient à l'acheteur ou au vendeur initial. Des exemptions n'existent que pour les petits actifs comme les maisons unifamiliales ou les transferts au sein des lignes familiales directes, laissant la majeure partie du marché commercial et multifamilial exposée à une appropriation soudaine par l'État.

Les responsables locaux tentent déjà d'apaiser les inquiétudes des promoteurs immobiliers. Korintha Bärtsch, directrice de la construction de Lucerne, a donné une assurance prévisiblement bureaucratique concernant l'appétit d'achat de la ville, déclarant que les propriétés appropriées doivent être sur le marché ; la ville ne veut pas tout acheter. De telles promesses n'offrent qu'un maigre réconfort aux investisseurs qui font désormais face à la perspective de négocier des accords complexes, pour voir ensuite les fruits de leur travail leur être arrachés au dernier moment par un concurrent municipal bien financé.

Alors que les cantons de Genève et de Vaud expérimentent depuis longtemps des interventions étatiques similaires, les régions germanophones ont historiquement fait preuve de plus de retenue. Les électeurs de Zurich, par exemple, ont sagement rejeté une proposition comparable fin 2025. Le départ de Lucerne de cette tradition pragmatique reflète une conviction croissante, bien que malavisée, qu'un État riche peut simplement acheter sa sortie des déficits structurels du marché. En substituant l'investissement privé à l'administration municipale, Lucerne risque de freiner l'activité de construction dont elle a désespérément besoin.

Écrit par Martina Kirchner

martina.kirchner@alpineweekly.com