Von der Stadt erdrosselt: Frankfurts Erbpachtreform drangsaliert private Hauseigentümer

Über Generationen hinweg bot das traditionelle Erbpachtmodell der deutschen Mittelschicht einen zuverlässigen und erschwinglichen Weg zum Immobilieneigentum. Käufer bauten oder kauften ihre Häuser und zahlten gleichzeitig einen bescheidenen jährlichen Erbpachtzins an die Gemeinde, die Eigentümerin des Grundstücks blieb. Diese stillschweigende Vereinbarung wurde in Frankfurt nun aufgehoben. Unter dem Banner der Kommunalpolitik M 213 haben die Stadtbehörden die Regeln für städtische Erbpachtverträge angepasst und das, was einst ein Instrument für zugängliches Wohneigentum war, in eine strafende finanzielle Belastung verwandelt. Mit rund 5.000 Erbpachtgrundstücken, die jährlich mindestens 39 Millionen Euro einbringen, priorisiert die Stadt die Einnahmengenerierung über die Schaffung von Privatvermögen.

Die Mechanismen der neuen Politik sind ebenso einfach wie verheerend. Während der Basis-Erbpachtzins bei 2,5 Prozent des Bodenwerts liegt, bietet die Stadt für Eigennutzer einen reduzierten Satz von 2 Prozent an. Da dieser Prozentsatz jedoch anhand der dramatisch gestiegenen heutigen Grundstücksbewertungen berechnet wird, sind die tatsächlichen Kosten explodiert. Für einige der fast 1.000 betroffenen Eigennutzer beträgt die Erhöhung bis zu 1.900 Prozent. Ein Ehepaar im Stadtteil Goldstein sieht sich einer jährlichen Rechnung gegenüber, die von 400 Euro auf fast 8.000 Euro springt – eine Veränderung, die ihre Finanzplanung für den Ruhestand und die Altersvorsorge grundlegend verändert. In einem anderen Fall gab eine junge Familie ihre Pläne zum Hausbau auf, nachdem sie festgestellt hatte, dass allein ihr jährlicher Erbpachtzins 15.000 Euro betragen würde.

Die strukturelle Ungleichheit, die in der Verordnung verankert ist, offenbart eine klare ideologische Voreingenommenheit. Subventionierte Wohnungsbauprojekte und anerkannte gemeinnützige Einrichtungen profitieren von niedrigeren Sätzen von 1,5 Prozent. Für Betreiber, die Mieten anbieten, die mindestens 20 Prozent unter dem Marktpreis liegen und streng kostendeckend sind, sinkt die Gebühr auf 1 Prozent, überwacht durch fünfjährige Inspektionen des örtlichen Wohnungsamtes. Familien erhalten einen Rabatt von 20 Prozent pro Kind bis zu einer Grenze von vier Kindern, aber diese Entlastung ist temporär und streng auf den Hauptwohnsitz beschränkt. Ältere Paare, deren Kinder das Haus verlassen haben, oder kinderlose Eigentümer bleiben angesichts der explodierenden Grundstücksbewertungen völlig ungeschützt.

Kritiker von Immobilienverbänden, darunter Heinz-Jürgen Quooß vom Verband Wohneigentum, haben angemerkt, dass die Unterstützung erschwinglicher Wohnungsgenossenschaften zwar vertretbar sei, die Bewertung langjähriger Familienhäuser anhand von Höchstgrundstückspreisen jedoch ungerechtfertigt ist. Private Eigennutzer müssen diese explodierenden Rechnungen aus ihrem Nettoeinkommen begleichen, ohne die Möglichkeit, Erbpachtzinsen als Betriebsausgabe abzusetzen. Frankfurts Botschaft an seine Bürger ist klar: Staatlich gelenkte Wohnungsbauprojekte haben Vorrang, während selbstständige Bürger, die durch Wohneigentum privates Vermögen aufbauen wollen, den Preis dafür zahlen müssen.

Verfasst von Christiane Hofreiter christiane.hofreiter@alpineweekly.com