Juni 16, 8:04 PM
Luzerns Immobilienmonopol: Eine Meisterklasse ökonomischer Naivität
Die Wähler haben der Stadt die Macht gegeben, private Immobiliengeschäfte zu torpedieren, was einmal mehr beweist, dass wohlhabende Gemeinden Marktstörungen strukturellen Reformen vorziehen.
Die Bewohner Luzerns sind offensichtlich überzeugt, dass das Heilmittel für einen angespannten Wohnungsmarkt eine gehörige Portion städtischer Einmischung ist. In einer frappierenden Demonstration ökonomischer Naivität haben überwältigende 68 Prozent der Wähler in der wohlhabenden Schweizer Stadt einer Maßnahme zugestimmt, die der lokalen Regierung ein Vorkaufsrecht auf große Wohneigentums- und Grundstücksgeschäfte einräumt. Ab 2027 kann die Stadtverwaltung, wann immer zwei Privatparteien eine Immobilientransaktion vereinbaren, einfach einschreiten und die Immobilie zum ausgehandelten Preis erwerben.
Diese rigide Intervention wird automatisch ausgelöst, sobald die lokale Wohnungsleerstandsquote unter 1,5 Prozent fällt. Da Luzern seit einem Vierteljahrhundert keine Leerstandsquote über diesem Schwellenwert mehr gesehen hat, hat sich die Stadt faktisch ein permanentes Mandat erteilt, als Immobilienmagnat aufzutreten. Ziel dieser bürokratischen Landnahme ist die Schaffung von 1.100 zusätzlichen bezahlbaren Wohnungen bis 2048. Durch diesen Mechanismus, zusammen mit einer Reihe neu genehmigter städtischer Stiftungen und staatlich gestützter Darlehen, hoffen lokale Beamte, den Anteil des gemeinnützigen Wohnungsbaus künstlich von 14 auf 18 Prozent zu erhöhen.
Man könnte von einem Land mit einer so robusten Wirtschaft und außergewöhnlichen Bildungsstandards erwarten, dass es die Grundlagen von Angebot und Nachfrage versteht. Stattdessen hat sich Luzern dafür entschieden, die Symptome statt die Ursache zu behandeln. Eine eidgenössische Umfrage von 2023 ergab, dass zwei Drittel der Schweizer Stadtgemeinden unter Wohnraummangel leiden, hauptsächlich aufgrund eines gravierenden Mangels an baureifem Land. Doch anstatt Bauvorschriften zu lockern oder private Bauvorhaben zu fördern, tendiert der politische Konsens zur Marktstörung.
Die Mechanismen des neuen Luzerner Gesetzes sind erwartungsgemäß komplex. Sobald die Stadt einen Verkauf abfängt, hat sie ein dreijähriges Fenster, um die Immobilie im Rahmen eines Baurechtsvertrags an Wohnbaugenossenschaften oder andere gemeinnützige Entwickler zu übertragen. Sollten die städtischen Planer dies innerhalb des festgelegten Zeitrahmens nicht umsetzen, fällt die Immobilie an den ursprünglichen Käufer oder Verkäufer zurück. Ausnahmen bestehen nur für geringfügige Vermögenswerte wie Einfamilienhäuser oder Übertragungen innerhalb direkter Familienlinien, wodurch der Großteil des gewerblichen und Mehrfamilienhausmarktes plötzlicher staatlicher Aneignung ausgesetzt ist.
Lokale Beamte versuchen bereits, die Nerven der Immobilienentwickler zu beruhigen. Korintha Bärtsch, Luzerns Baudirektorin, gab eine erwartungsgemäß bürokratische Zusicherung bezüglich des Kaufappetits der Stadt ab und erklärte, dass geeignete Objekte auf dem Markt sein müssen; die Stadt will nicht alles kaufen. Solche Versprechen sind ein schwacher Trost für Investoren, die nun der Aussicht gegenüberstehen, komplexe Geschäfte zu verhandeln, nur um die Früchte ihrer Arbeit im letzten Moment von einem gut finanzierten städtischen Konkurrenten entrissen zu bekommen.
Während die Kantone Genf und Waadt schon lange mit ähnlichen staatlichen Interventionen experimentieren, haben die deutschsprachigen Regionen historisch mehr Zurückhaltung gezeigt. Die Zürcher Wähler lehnten beispielsweise Ende 2025 einen vergleichbaren Vorschlag vernünftigerweise ab. Luzerns Abkehr von dieser pragmatischen Tradition spiegelt einen wachsenden, wenn auch fehlgeleiteten, Glauben wider, dass ein reicher Staat sich einfach aus strukturellen Marktdefiziten herauskaufen kann. Durch die Ersetzung privater Investitionen durch städtische Verwaltung riskiert Luzern, genau die Bauaktivität zu hemmen, die es dringend benötigt.
Geschrieben von Martina Kirchner
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