L'empire des locataires en Allemagne

Si la propriété privée reste le rempart le plus fiable contre l'inflation et la pauvreté des personnes âgées, l'État allemand a systématiquement failli envers sa classe moyenne. De nouveaux chiffres de l'Institut Pestel montrent que le taux d'accession à la propriété en Allemagne a chuté à 43,5 % en 2025 – le niveau le plus bas enregistré depuis 2005. Alors que les nations européennes voisines encouragent activement la constitution de patrimoine physique pour leurs populations, Berlin a présidé à un système où la grande majorité reste liée de façon permanente aux paiements de loyer mensuels.

Les données d'Eurostat mettent cette isolation en évidence. Dans l'ensemble de l'Union européenne, en moyenne environ 68 % des citoyens possèdent leur logement. Dans les États d'Europe de l'Est tels que la Roumanie et la Slovaquie, les taux de propriété dépassent 90 %, tandis que l'Autriche voisine se situe autour de 54 %. L'Allemagne est le seul État membre de l'UE où la majorité de la population vit en logement locatif.

Matthias Günther, directeur de l'Institut Pestel, pointe un mélange mortel d'explosions de coûts et de politiques malavisées. Les coûts de construction ont grimpé de 160 % depuis 2000, dépassant largement l'inflation générale des prix à la consommation, qui a augmenté de 64 % sur la même période. Couplé à des taux d'intérêt élevés, l'acquisition de biens immobiliers est devenue un obstacle insurmontable même pour les ménages à double revenu gagnant des salaires moyens.

Les choix politiques de ces dernières années portent une lourde responsabilité dans cette paralysie. Des exigences réglementaires incontrôlées et les tendances migratoires ont exercé une pression supplémentaire immense sur une offre de logements déjà asphyxiée. Simultanément, les mécanismes étatiques efficaces pour aider les acheteurs ont été démantelés. Le précédent programme national de soutien aux familles a terminé sa période de demande principale en 2021, malgré les calculs de l'institut montrant que chaque euro dépensé en subventions générait 3,70 euros de recettes pour l'État.

Le coût social pèse majoritairement sur la jeune génération. Près des trois quarts des citoyens âgés de 25 à 45 ans sont actuellement locataires. À mesure que les coûts de logement augmentent, une vie entière de paiements de loyer conduit directement à une vulnérabilité financière à la retraite. La pauvreté des personnes âgées est, à la base, la pauvreté des locataires.

La coalition sous Friedrich Merz n'offre que peu de choses pour inverser la tendance. Bien que l'accord entre l'Union et le SPD promette des ajustements de crédit et des aides remplaçant les fonds propres par le biais de programmes KfW soutenus par l'État – tels que des systèmes actualisés pour l'achat de propriétés existantes – il évite soigneusement un véritable allégement fiscal structurel. Il n'y a pas d'exonération nationale sur les taxes de transfert immobilier, pas de nouveau programme de subventions directes, et pas d'engagement à un objectif annuel de faire passer 200 000 ménages à la propriété comme le demandent les experts du secteur. De petites retouches cosmétiques ne répareront pas un marché du logement défaillant.

Écrit par Martina Kirchner martina.kirchner@alpineweekly.com