Juni 26, 11:47 AM
Der Preis des Paradieses: Lissabon führt Europas Liste der Städte an, in denen Wohnraum unerschwinglich ist
Die portugiesischen Immobilienpreise sind in einem Jahrzehnt um 240 % gestiegen, während die Löhne nur um 59 % zunahmen. Nur Split in Kroatien erreicht Lissabons schwindelerregendes Preis-Einkommens-Verhältnis von 18,7.
Lissabon hat ein Problem. Eine 50 Quadratmeter große Wohnung im Stadtzentrum kostet rund 338.000 €. Das durchschnittliche Netto-Gehalt in der portugiesischen Hauptstadt beträgt etwa 1.416 € pro Monat – das sind etwa 17.000 € pro Jahr. Rechnet man nach: Fast 19 Jahresgehälter, vor Steuern, vor Miete, vor Essen, vor allem anderen, nur um eine bescheidene Wohnung zu kaufen.
Willkommen auf einem der unerschwinglichsten Wohnungsmärkte Europas.
Laut den neuesten Zahlen der Datenplattform Numbeo kostet ein Haus in Lissabon heute etwa das 18,7-fache des jährlichen Einkommens eines typischen Haushalts. Unter den großen europäischen Städten erreicht nur die kroatische Küstenstadt Split diesen Wert. Das Preis-Einkommens-Verhältnis misst, wie viele Jahresgehälter für den Kauf einer Immobilie benötigt werden. Als Faustregel gilt: Ein Verhältnis über 10 signalisiert einen problematischen Markt. Lissabon und Split liegen fast doppelt so hoch.
Die Liste der Städte, in denen Wohnraum zunehmend unerschwinglich geworden ist, ist lang. Prag, Mailand und Tirana weisen alle Verhältnisse von 18,1 auf. Wien folgt mit 17,4, Belgrad mit 17,2, Paris mit 17,0 und London mit 16,0. Aber Lissabon bietet eines der deutlichsten Beispiele dafür, wie sich die Immobilienpreise von der lokalen Kaufkraft abkoppeln können. In den letzten zehn Jahren sind die portugiesischen Immobilienpreise laut Daten von Global Property Guide um fast 240 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum stieg der durchschnittliche portugiesische Lohn von etwa 839 € pro Monat auf 1.333 € – ein Anstieg von etwa 59 Prozent. Die Preise stiegen viermal schneller als die Einkommen.
Die gängige Erklärung ist einfach: zu wenige Wohnungen. Portugal stellt derzeit jährlich rund 25.000 bis 30.000 Wohnungen fertig. Industrieverbände und öffentliche Schätzungen gehen davon aus, dass das Land jährlich etwa 45.000 bis 50.000 Wohnungen benötigt, um die Nachfrage zu decken. Portugal widmet nur etwa 2 Prozent seines Wohnungsbestands dem sozialen Wohnungsbau, was zu den niedrigsten Anteilen in Europa gehört. Doch die Forschung deutet darauf hin, dass die Geschichte komplexer ist. In seinem neuesten Housing Market Monitor wies ABN AMRO darauf hin, dass Einkommenswachstum und niedrigere Hypothekenzinsen historisch einen viel größeren Einfluss auf die Wertsteigerung von Immobilien in ganz Europa hatten als Bevölkerungswachstum oder Bauengpässe.
Die Wohnungsnot hat Portugals größte Welle von Wohnungsprotesten seit Jahrzehnten angeheizt. Seit 2023 hat die Bewegung Casa para Viver Zehntausende unter dem Slogan „Es funktioniert einfach nicht mehr“ auf die Straßen gebracht. Aktivisten fordern strengere Mietkontrollen, mehr bezahlbaren Wohnraum und die Nutzung leerstehender Gebäude. Die Krise ist vielleicht am deutlichsten an Lissabons Stadtrand sichtbar, wo Familien in informellen Siedlungen der Zwangsräumung gegenüberstehen, obwohl viele Vollzeit arbeiten und sich die Marktmieten immer noch nicht leisten können.
Trotz des zunehmenden Drucks auf die Erschwinglichkeit erwarten nur wenige Ökonomen einen unmittelbar bevorstehenden Immobilienabsturz. BPI Research hat kürzlich seine Prognose für das Wachstum der portugiesischen Immobilienpreise im Jahr 2026 auf 11,7 Prozent angehoben. Portugal profitiert weiterhin von einer strukturellen Nachfrage, einem relativ begrenzten Angebot und anhaltendem internationalem Interesse. Die Erschwinglichkeitskennzahlen senden jedoch Warnsignale. Ein Preis-Einkommens-Verhältnis von fast 19, kombiniert mit einem Anstieg der Immobilienpreise um 240 Prozent, während die Löhne nur um 59 Prozent stiegen, deutet darauf hin, dass die Bewertungen allein mit nationalen Einkommen zunehmend schwer zu rechtfertigen sind. Das garantiert keinen Preisverfall. Es deutet jedoch darauf hin, dass Lissabon zu einem der am wenigsten erschwinglichen Wohnungsmärkte Europas geworden ist, wobei die Lücke zwischen Immobilienpreisen und lokalen Einkommen so groß ist wie nie zuvor in den letzten Jahrzehnten.
Verfasst von Andreas Hofer andreas.hofer@alpineweekly.com
