Europas Immobilienkluft: Zweistellige Preisanstiege in Portugal und Bulgarien, Rückgänge in Frankreich und Finnland

Die Immobilienpreise steigen in weiten Teilen Europas weiter an, aber das Tempo variiert dramatisch von Land zu Land. Im zweiten Quartal 2026 verzeichnete Portugal den höchsten jährlichen Anstieg mit 16,5 %, dicht gefolgt von Bulgarien mit 15,5 %, so die Daten von Eurostat. EU-weit stiegen die Preise im Vergleich zum Vorjahr um 4,7 % und übertrafen damit eine Inflation von 3,2 %.

Neun europäische Länder verzeichneten zweistellige jährliche Preisanstiege. Nach Portugal und Bulgarien folgten Litauen (14,3 %), die Slowakei (13,6 %), Kroatien (12,7 %), Spanien (12,1 %), Rumänien (12,1 %), Lettland (11,4 %) und Ungarn (10,2 %). Dänemark (9,4 %), Slowenien (9,1 %) und Tschechien (8,6 %) lagen knapp dahinter.

Am anderen Ende der Skala verzeichneten nur drei Länder Preisschwankungen. Finnland verzeichnete einen Rückgang von 2,7 %, Luxemburg 2,2 % und Frankreich 0,8 %. Unter den größten Volkswirtschaften der EU stach Spanien mit einem Anstieg von 12,1 % hervor, während Italien (4 %) unter dem EU-Durchschnitt lag. Deutschland verzeichnete nur einen leichten Anstieg von 0,6 %.

Immobilienexperte Mikk Kalmet von Global Property Guide erklärte die Divergenz. In Portugal übersteigt die starke Wohnungsnachfrage weiterhin das Angebot, insbesondere in Lissabon, Porto und beliebten Küstengebieten. „Begrenzte Neubauten, ausländische Investitionen, touristisch bedingte Nachfrage und anhaltende Wohnraummängel haben alle zu steigenden Preisen beigetragen“, sagte er. In Bulgarien unterstützten steigende Haushaltseinkommen, Lohnwachstum, relativ erschwingliche Hypothekenfinanzierungen und eine starke Nachfrage nach Immobilien als Anlage die Preisanstiege.

Für Finnland wies Kalmet auf ein schwaches Wirtschaftswachstum, gedämpftes Verbrauchervertrauen und die anhaltenden Auswirkungen höherer Zinsen hin. In Frankreich haben Erschwinglichkeitsbeschränkungen, eine relativ schwache Wohnungsnachfrage und die Auswirkungen zuvor erhöhter Hypothekenzinsen die Preise nach unten gedrückt. Wirtschaftliche Unsicherheit hat auch einige potenzielle Käufer dazu ermutigt, Käufe aufzuschieben.

Analysten von ING stellten fest, dass in Deutschland wieder höhere Hypothekenzinsen zu verzeichnen sind, die Erschwinglichkeit von Wohnraum sich verschlechtert und die Nachfrage nach Hypothekendarlehen schwächt.

Berücksichtigt man die Inflation, bleibt das reale Hauspreiswachstum in vielen Ländern stark. In der EU stiegen die Hauspreise bei einer Inflation von 3,2 % real um 1,5 %. In Portugal erreichte das reale Wachstum bei einer Inflation von 3,6 % 12,1 %. Das reale Wachstum lag auch in der Slowakei, Bulgarien, Litauen, Spanien, Lettland, Dänemark, Ungarn und Kroatien über 7 %.

Sechs Länder verzeichneten jedoch reale Rückgänge, angeführt von Luxemburg mit einem Rückgang von 6,4 %. Die realen Hauspreise fielen auch in Frankreich um 3,2 % und in Deutschland um 2 %.

Kalmet identifizierte drei preistreibende Faktoren: anhaltenden Wohnungsmangel, Wachstum des Haushaltseinkommens und sich ändernde Hypothekenbedingungen. In vielen europäischen Ländern konnte der Wohnungsbau mit der Nachfrage nicht Schritt halten.

Für die Zukunft erwartet Kalmet, dass anhaltender Wohnungsmangel und kontinuierliche Nachfrage weitere Preisanstiege in vielen Märkten unterstützen könnten. Er warnte jedoch davor, ein weiteres Jahr zweistelliger Zuwächse als selbstverständlich anzusehen. „Die größte Unsicherheit sind die Zinsen. Die EZB hat die Zinsen im September 2026 als Reaktion auf erneuten Inflationsdruck erhöht. Höhere Hypothekenkosten, kombiniert mit einer schwächeren Kaufkraft durch steigende Energiepreise, könnten die Wohnungsnachfrage bremsen.“

Die ING-Analysten fügten hinzu, dass potenzielle Käufer in Deutschland nun mit einer anspruchsvollen Kombination aus höheren Immobilienpreisen, höheren Finanzierungskosten und den anhaltenden Auswirkungen einer schwächeren realen Kaufkraft konfrontiert sind.

Vorerst bleibt der europäische Immobilienmarkt eine Geschichte zweier Geschwindigkeiten. In Portugal und Bulgarien schießen die Preise in die Höhe. In Frankreich, Finnland und Luxemburg fallen sie. Und für Millionen von Europäern rückt der Traum vom Eigenheim entweder in weitere Ferne oder wird etwas erreichbarer, je nachdem, auf welcher Seite der Grenze sie leben.

Verfasst von Martina Kirchner martina.kirchner@alpineweekly.com