Le prix du paradis : Lisbonne en tête des villes européennes où le logement est inaccessible

Lisbonne a un problème. Un appartement de 50 mètres carrés dans le centre-ville coûte environ 338 000 €. Le salaire net moyen dans la capitale portugaise est d'environ 1 416 € par mois – soit environ 17 000 € par an. Le calcul est simple : près de 19 ans de revenus, avant impôts, avant loyer, avant nourriture, avant tout le reste, juste pour acheter un modeste appartement.

Bienvenue sur l'un des marchés du logement les moins abordables d'Europe.

Selon les dernières données de la plateforme Numbeo, un logement à Lisbonne coûte désormais environ 18,7 fois le revenu annuel d'un ménage typique. Parmi les grandes villes d'Europe, seule la ville côtière croate de Split atteint ce chiffre. Le rapport prix/revenu mesure le nombre d'années de revenus nécessaires pour acquérir une propriété. En règle générale, un rapport supérieur à 10 signale un marché problématique. Lisbonne et Split sont presque au double de ce niveau.

La liste des villes où le logement est devenu de plus en plus inaccessible est longue. Prague, Milan et Tirana affichent toutes des ratios de 18,1. Vienne suit à 17,4, Belgrade à 17,2, Paris à 17,0 et Londres à 16,0. Mais Lisbonne offre l'un des exemples les plus clairs de la façon dont les prix de l'immobilier peuvent s'éloigner du pouvoir d'achat local. Au cours de la dernière décennie, les prix des logements portugais ont augmenté de près de 240 %, selon les données de Global Property Guide. Sur la même période, le salaire portugais moyen est passé d'environ 839 € par mois à 1 333 € – un gain d'environ 59 %. Les prix ont augmenté quatre fois plus vite que les revenus.

L'explication commune est simple : pas assez de logements. Le Portugal construit actuellement environ 25 000 à 30 000 logements par an. Les groupes industriels et les estimations publiques suggèrent que le pays a besoin d'environ 45 000 à 50 000 logements par an pour satisfaire la demande. Le Portugal ne consacre qu'environ 2 % de son parc immobilier au logement social, parmi les plus faibles proportions d'Europe. Mais les recherches suggèrent que l'histoire est plus compliquée. Dans son dernier Housing Market Monitor, ABN AMRO a indiqué que la croissance des revenus et la baisse des taux hypothécaires ont historiquement eu une influence bien plus grande sur l'appréciation des prix de l'immobilier en Europe que la croissance démographique ou les pénuries de construction.

La crise du logement a alimenté la plus grande vague de protestations immobilières au Portugal depuis des décennies. Depuis 2023, le mouvement Casa para Viver a rassemblé des dizaines de milliers de personnes dans les rues sous le slogan « Ça ne marche plus ». Les militants réclament des contrôles des loyers plus stricts, davantage de logements abordables et l'utilisation des bâtiments vacants. La crise est peut-être la plus visible dans les banlieues de Lisbonne, où des familles vivant dans des campements informels sont menacées d'expulsion malgré le fait que beaucoup travaillent à temps plein et ne peuvent toujours pas se permettre les loyers du marché.

Malgré les pressions croissantes sur l'abordabilité, peu d'économistes s'attendent à un effondrement imminent du marché immobilier. BPI Research a récemment relevé ses prévisions de croissance des prix de l'immobilier portugais pour 2026 à 11,7 %. Le Portugal bénéficie toujours d'une demande structurelle, d'une offre relativement limitée et d'un intérêt international continu. Cependant, les indicateurs d'abordabilité clignotent en rouge. Un rapport prix/revenu approchant 19, combiné à des prix immobiliers augmentant de 240 % alors que les salaires n'ont augmenté que de 59 %, suggère que les valorisations sont devenues de plus en plus difficiles à justifier en utilisant uniquement les revenus nationaux. Cela ne garantit pas que les prix vont baisser. Mais cela suggère que Lisbonne est devenue l'un des marchés immobiliers les moins abordables d'Europe, avec un écart entre les prix de l'immobilier et les revenus locaux plus grand qu'à tout autre moment au cours des dernières décennies.

Écrit par Andreas Hofer andreas.hofer@alpineweekly.com