nov. 5, 1:01 PM
Le Ghana face à un déficit de 1,8 million de logements sur fond de coûts croissants et d'obstacles financiers
Les financements gouvernementaux et les baisses de taux d'intérêt hypothécaires sont confrontés à des défis liés aux régimes fonciers, aux importations coûteuses et à l'accès limité au crédit.
Par Andreas Hofer
Les leaders du secteur, les promoteurs et les représentants du gouvernement se sont réunis à Accra lors de la Conférence et Exposition Africaine sur l'Immobilier pour aborder le déficit de logements au Ghana, qui dépasse désormais 1,8 million d'unités. Avec 56,7 % de la population résidant en zones urbaines, les estimations officielles indiquent qu'environ seulement 5 % des Ghanéens peuvent se permettre un logement sans aide de l'État.
Pour élargir l'accès à la propriété, le gouvernement ghanéen a déployé une série de mesures financières. Le président John Dramani Mahama a annoncé une allocation d'un milliard de cédis ghanéens, soit environ 85 millions de dollars, pour le Fonds National du Logement dans le budget 2027. Le Fonds National d'Accession à la Propriété a simultanément abaissé les taux d'intérêt hypothécaires de 13,5 % à 8,4 %, parallèlement à un fonds de roulement de trois milliards de cédis offrant des conditions de remboursement de 15 à 20 ans pour les employés du secteur public. Les plans de l'État incluent également la reprise des travaux du projet de logement Saglemi, qui était à l'arrêt, pour achever 700 unités d'ici mars 2027, ainsi que le développement d'un projet de 200 acres à Dedesua.
Les représentants de l'industrie soulignent que l'intervention de l'État seule ne peut pas surmonter les coûts de développement sous-jacents élevés. Samuel Amegayibor, directeur exécutif de la Ghana Real Estate Developers Association, a noté qu'environ 70 % des intrants du logement sont importés, exposant ainsi les constructeurs aux fluctuations des marchés étrangers et aux tarifs d'importation. Il a ajouté que les systèmes fonciers complexes et le manque d'infrastructures publiques obligent les promoteurs à construire leurs propres routes, réseaux d'eau et connexions électriques, ce qui fait grimper les prix finaux des logements.
La pénétration des prêts hypothécaires au Ghana s'élève actuellement à 0,3 % du produit intérieur brut, avec environ 90 % des logements construits grâce à l'épargne personnelle sur de longues périodes. Bako Ambianda, PDG de Backbone Capital Ventures, a déclaré lors d'un discours liminaire que les critères bancaires conventionnels excluent les travailleurs du secteur informel qui n'ont pas de fiches de paie malgré des revenus stables. Il a exhorté les institutions financières à adopter des évaluations de crédit alternatives basées sur les transactions d'argent mobile et les dossiers de location, tout en plaidant pour une Autorité Nationale du Logement dirigée par des technocrates afin d'assurer la continuité des politiques.
Les défis d'abordabilité s'étendent également au secteur de la location, où les propriétaires exigent fréquemment un à deux ans de loyer d'avance malgré les plafonds légaux. Suite aux mesures d'application introduites en avril 2026, qui prévoient des amendes allant jusqu'à 3 000 cédis ou six mois d'emprisonnement pour les infractions, le gouvernement a proposé un programme Easy Rent pour avancer directement des fonds aux propriétaires. Bien que les entreprises de technologie immobilière présentes à la conférence aient présenté des conceptions écoénergétiques et des matériaux de construction alternatifs, les analystes ont noté que les outils technologiques ne peuvent pas résoudre indépendamment les incertitudes fondamentales des titres fonciers ou les coûts en capital élevés.
Écrit par Andreas Hofer
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