Fuite de capitaux par conception : Comment les fantasmes d'expropriation de Berlin effraient les investisseurs

Peu de spectacles sont aussi prévisibles que celui de fonctionnaires de l'État exprimant leur surprise lorsque les capitaux fuient les pièges mêmes qu'ils leur ont tendus. Quelques jours seulement après que le porte-parole du gouvernement fédéral, Stefan Kornelius, a balayé d'un revers de main les suggestions selon lesquelles les expropriations de logements proposées par Berlin pourraient aliéner les investisseurs étrangers — assurant aux journalistes que non, il n'y a pas de telle inquiétude — les marchés financiers ont rapidement ramené tout le monde à la réalité.

Le géant immobilier suédois Heimstaden Bostad a annoncé qu'il n'allouerait plus de capitaux à l'Allemagne tant que le spectre de la socialisation planerait sur le marché du logement de la capitale. La logique de la direction du groupe est d'une simplicité désarmante. Comme l'a fait remarquer le co-directeur général Christian Fladeland, déployer des capitaux devient impossible lorsqu'un pays élabore de telles lois. Bien que les plans confiscatoires émanent de la politique municipale de Berlin, leur rayon d'action s'étend bien plus largement, modifiant fondamentalement la manière dont les investisseurs internationaux évaluent le risque-pays allemand.

Les mécanismes financiers de cette expérience idéologique sont frappants. Heimstaden possède environ 20 000 appartements à Berlin, évalués à environ cinq milliards d'euros. Selon l'accord exploratoire élaboré par les sociaux-démocrates, les Verts et le Parti de gauche, les sociétés immobilières privées possédant plus de 10 000 appartements à Berlin sont confrontées à une expropriation partielle. Bien que les unités construites après le 1er janvier 2021 soient exemptées, la moitié du portefeuille existant de Heimstaden — d'une valeur d'environ 2,5 milliards d'euros — reste directement exposée. Si l'indemnisation de l'État tombe 40 % en dessous de la juste valeur marchande, la société suédoise calcule une perte immédiate d'environ un milliard d'euros.

Ce gel des capitaux n'est pas un événement isolé. Le plus grand opérateur résidentiel d'Allemagne, Vonovia, avait déjà tiré la conclusion logique en gelant ses nouveaux projets de construction à Berlin, choisissant de ne terminer que les quelque 1 000 unités actuellement en construction. Pourtant, alors que les principaux acteurs du marché gèlent discrètement les développements et mettent leurs bilans hors de portée, les autorités berlinoises maintiennent un détachement étonnant des mécanismes économiques.

Fladeland lui-même estime qu'il est fort probable que ces projets d'expropriation échouent finalement devant les tribunaux. Mais les dommages structurels à la réputation de l'Allemagne en tant que lieu sûr pour les affaires sont déjà faits. Lorsque les coalitions politiques au pouvoir flirtent ouvertement avec des saisies de propriétés socialistes et rejettent la fuite des capitaux avec une arrogance bureaucratique, les investisseurs étrangers restent rarement pour voir comment la justice se prononce. Ils transfèrent simplement leurs bilans ailleurs.

Écrit par Christiane Hofreiter christiane.hofreiter@alpineweekly.com