Le marché immobilier européen s'est redressé en 2025 — mais la reprise a été inégale

Le marché immobilier européen a fait quelque chose de rare en 2025 : il s'est remis en mouvement. Après une période où des coûts d'emprunt plus élevés avaient rendu les acheteurs prudents, les transactions ont repris dans la majeure partie du continent une fois que le financement est devenu moins pénalisant. Dans 17 des 20 pays européens, les ventes ont augmenté. Apparemment, quand l'argent cesse de devenir plus cher de mois en mois, les gens redécouvrent le plaisir d'acheter une maison.

La plus forte augmentation annuelle est venue de Slovénie, où les ventes de logements ont bondi de 29,9 %. La Lituanie a suivi avec 22,8 %, l'Autriche avec 21,4 % et la Belgique avec 20,2 %. Le Luxembourg, la Hongrie, les Pays-Bas, le Danemark, la France et le Portugal ont également enregistré une croissance à deux chiffres. La Lettonie, la Finlande et la Norvège n'étaient pas loin derrière, tandis que la Croatie a pris la direction opposée avec une baisse de 4,1 %. Les chiffres d'Eurostat laissent peu de place aux généralisations rassurantes : l'Europe a connu une large reprise, mais pas une reprise uniforme.

Cela importe car l'immobilier n'est pas un phénomène secondaire. La Banque Centrale Européenne affirme qu'il est la principale source de richesse des ménages dans la zone euro. La plupart des gens achètent une maison pour y vivre, bien que certains traitent encore la propriété comme un investissement, comme si le marché était un substitut permanent au travail productif. Mikk Kalmet de Global Property Guide a déclaré que les transactions résidentielles sont principalement façonnées par l'abordabilité des prêts hypothécaires, les taux d'intérêt, les revenus des ménages, l'emploi, la confiance des consommateurs et l'offre de logements. En d'autres termes, les aspects ennuyeux de l'économie décident toujours du résultat.

La France s'est distinguée par son ampleur plutôt que par sa rapidité. Parmi les 14 pays pour lesquels des données étaient disponibles, elle a enregistré plus d'un million de ventes de logements en 2025, soit de loin le total le plus élevé. Les Pays-Bas ont suivi avec 265 000, tandis que la Hongrie, la Belgique, le Portugal et la Norvège ont chacun enregistré entre 130 000 et 160 000. L'Espagne, l'autre grande économie avec des données disponibles, a vu ses ventes augmenter de 5,4 %. La France a également fait preuve d'une remarquable maîtrise des prix, avec une hausse de seulement 0,1 % entre les premiers trimestres de 2025 et 2026.

La Croatie est restée l'exception gênante. Les ventes y ont chuté pour la quatrième année consécutive, alors même que le marché immobilier du pays devenait plus cher dans toutes les directions. Les prix des maisons ont augmenté de 14,3 % entre les premiers trimestres de 2025 et 2026, la quatrième plus forte augmentation en Europe, tandis que les loyers ont grimpé de 39,1 %, la croissance la plus rapide du continent. Pourtant, les transactions ont continué de baisser. Le tourisme peut maintenir les brochures attrayantes, mais il ne crée pas automatiquement un marché intérieur sain.

Kalmet a déclaré que l'activité s'est renforcée dans une grande partie de l'UE en 2025, les taux Euribor et autres taux bancaires s'étant stabilisés, offrant aux acheteurs potentiels plus de prévisibilité à partir de fin 2024. Il a également souligné les coûts de construction élevés et l'activité de construction limitée, qui ont continué à restreindre l'offre. Cela laisse l'Europe avec un déséquilibre familier : la demande peut revenir rapidement lorsque le financement s'améliore, mais de nouvelles maisons n'apparaissent pas simplement parce que les décideurs souhaiteraient un meilleur titre. Le rebond est réel. La pénurie, comme d'habitude, est toujours là.

Écrit par Sandy van Dongen sandy.vandongen@alpineweekly.com