Aug. 7, 4:04 AM
Die langsame Deflation der australischen Immobilienfantasie
Ein herbeigeführter Immobilieneinbruch könnte das politische Heiligtum liefern: Stagnation ohne einen katastrophalen Marktzusammenbruch.
Die Reserve Bank of Australia hat den geldpolitischen Hebel umgelegt, und der geliebte Immobilienmarkt des Landes zieht sich erwartungsgemäß zurück. Für ein Land, das Immobilienspekulation als Nationalsport betreibt, löst ein Abschwung immer unverhältnismäßiges Kopfzerbrechen aus. Doch die aktuelle Kontraktion könnte den Politikern ihre widersprüchliche Fantasie erfüllen: einen Markt, auf dem Wohnraum relativ erschwinglich wird, ohne einen katastrophalen Zusammenbruch des Vermögens der Mittelschicht auszulösen.
Der historische Kontext bietet eine ernüchternde Korrektur der Panik. Laut AMP hat der australische Markt in den letzten vierzig Jahren sieben deutliche Abschwünge erlebt. Die Auslöser sind bekannt und reichen von globalen Krisen bis zu regulatorischen Eingriffen. Die Pandemie führte Anfang 2020 zu einem kurzen Rückgang von 1,5 Prozent über drei Monate. Eine regulatorische Einschränkung der Anlegerkredite im September 2017 drückte die durchschnittlichen Werte der Hauptstadtstädte über neunzehn Monate um 8,2 Prozent. Jüngst reduzierte die aggressive Inflationskampagne der Zentralbank zwischen April 2022 und Januar 2023 die Immobilienpreise um 8,1 Prozent.
Die aktuelle Entwicklung deutet auf eine vergleichbare Korrektur hin. Prognostiker erwarten, dass die durchschnittlichen Preise der Hauptstadtstädte ihren Rückgang bis etwa April nächsten Jahres fortsetzen werden, was zu einem Rückgang von 7,8 Prozent vom Höchst- zum Tiefststand führen wird. Nach historischen Maßstäben ist dies eine starke Korrektur. Daten der UBS zeigen, dass der durchschnittliche Immobilienabschwung seit Anfang der 1990er Jahre bei etwa einem Rückgang von 5 Prozent über dreizehn Monate lag.
Diesmal sind die Mechanismen des Rückgangs zweifach. Drei aufeinanderfolgende Zinserhöhungen leiteten den Rückgang ein, doch die Dynamik wird nun durch einen Wandel in der Anlegerpsychologie aufrechterhalten, der durch jüngste Regierungsanpassungen der Immobilieninvestorensteuern bedingt ist. Naturgemäß ist der Schmerz nicht gleichmäßig verteilt. Prognosen der National Australia Bank deuten darauf hin, dass Sydney und Melbourne mit Rückgängen von etwa 10 Prozent vom Höchst- zum Tiefststand rechnen müssen. Umgekehrt wird erwartet, dass mittelgroße Hauptstädte wie Brisbane, Perth, Adelaide und Hobart geringfügige Kontraktionen von 2 bis 4 Prozent erleben werden, wobei die Werte bis 2026 sogar höher liegen sollen.
Das Marktgleichgewicht wird voraussichtlich Anfang 2027 zurückkehren, gefolgt von einem moderaten Wachstum später im selben Jahr, angetrieben durch eine erwartete Lockerung der Zinssätze. Grundsätzlich wird das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage einen vollständigen Zusammenbruch verhindern. Da die Zinssätze wahrscheinlich höher als ihre Tiefststände vor der Pandemie liegen und die Steuerregelungen für Investoren ungünstiger werden, könnte die Ära des exponentiellen Kapitalwachstums eine Pause einlegen.
Politiker werden unweigerlich mit Anschuldigungen konfrontiert werden, das Vermögen der Haushalte zu zerstören. Strategien wie die Reduzierung der Einwanderung, die Ankurbelung des Bausektors oder die Erhöhung der Steuern weisen jedoch alle auf eine Zukunft stagnierender Immobilienwerte hin. Wenn die Immobilienpreise stagnieren, während die Löhne allmählich aufholen, könnte Canberra versehentlich eine Lösung für seine Wohnkrise finden – nicht durch kühne Reformen, sondern durch eine langsame, quälende Deflation der Erwartungen.
Written by Andreas Hofer
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